南京出臺商辦新政:擅自“商改住”,將無償收回土地使用權

包晶晶2020-02-06 09:26:56來源:每日經濟新聞

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??絕版挑高、一層變兩層、“雙鑰匙”房型、一套變兩套……對于市場上存在的“商改住”亂象,2月5日,南京市規劃和自然資源局、住房保障和房產局等四部門發布《關于進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見》(以下簡稱《意見》),重點監管商辦類項目拆改銷售等違規行為,并圍繞項目開發全過程進行了各類政策的制定。

??《意見》規定,針對商辦項目應嚴格依據經批準的控制性詳細規劃出具規劃條件,土地出讓合同中應增加禁止條款“受讓人擅自改變土地性質、規劃用途,將商辦項目改為‘類住宅’的,出讓人有權解除合同,并無償收回土地使用權”。

??值得注意的是,早在2017年3月,南京市規劃局等多部門就聯合發布文件,嚴禁“商辦改住宅”,同時要求開發商在銷售時要明示房屋的規劃用途,但仍有不少開發商在去庫存和回籠資金壓力之下,擦邊球屢禁不止。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析指出,“政策對于房企拿地和項目開發具有很強的約束性,同時靈活度比較高,充分考慮了房企、企業用戶和個人用戶的相關需求,也是比較務實的政策?!?/p>

??開發商自持比例至少50%

??《意見》指出,各類違規的商辦項目用地來源廣泛,包括商業用地、商務用地、商辦混合用地、工業用地、生產研發用地等非居住用地,以及居住用地中配件的商業及辦公建筑。

??但此次在商辦項目的業態配比方面,首度提出“功能混合性”的概念,要求規劃資源部門應對商辦項目總量進行評估,根據區域位置和存量情況,科學規劃商辦用地規模,提高商辦用地的功能混合性,適度增加商辦用地中酒店式公寓的配比,鼓勵自持經營,確保規劃供給與市場需求有機結合。

??其中,地上建筑總面積5000平方米以上的商辦項目,地上商辦建筑自持比例不小于50%,可配建不大于地上商辦建筑面積30%的酒店式公寓(可分割銷售);5000平方米以下的,地上商辦建筑自持比例不小于50%;政府設立的各類園區內的商辦項目,自持比例可在出讓合同中另行設定。

??“這一規定客觀上使商辦用地的業態配比更為靈活,能夠督促開發商積極做好物業經營。對于不同體量的商辦用地,政策給予了更為靈活的指導?!眹儡S進告訴《每日經濟新聞》記者:“其中地上建筑面積5000平方米以上的商辦項目,允許出售不超過20%的物業給中小企業、30%允許以酒店式公寓分割出售,這樣也是為了防范此類商務集中區‘空心化’的風險?!?/p>

??對于商辦項目可分割銷售部分,《意見》進行了全方位規定,嚴防投機行為。對于可分割銷售的最小單元,建筑面積不得小于300平方米;配建酒店式公寓可分割銷售的最小單元建筑面積不得小于45平方米;除停車位外的地下空間、規劃用途記載為菜場、超市、酒店、旅館、度假村、文化娛樂設施等不得分割銷售。

??“以往確實出現很多違規拆改,以小戶型的方式進行轉讓的做法,投資客也比較認可此類小戶型。而現在限定了此類戶型,自然減少了投資投機的需求。而且政策也明確,對于衛生間等設施,應該集中設置,也不允許隨意預留上下水管位,這都是為了防范部分物業銷售后違規改造成類住宅的風險?!眹儡S進表示。

??規范商辦項目銷售宣傳行為

??由于以往在銷售環節的“靚麗包裝”和不規范宣傳用語,購房者往往會被誤導,進而導致后續房屋交付后糾紛不斷,而此次《意見》對銷售環節進行了明確規定,封死了前端銷售渾水摸魚的漏洞。

??《意見》明確要求,開發企業在銷售現場設立公示牌,向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費標準以及配套建設指標等情況,告知購房人應嚴格按照規劃用途使用,不得擅自改變用途,并在認購書和購房合同中與購房人明確約定,提醒買受人本項目為商辦項目,而非住宅性質。

??同時要求市場監管部門要規范商辦項目的銷售宣傳行為,加大對開發企業和銷售代理公司發布的銷售廣告、開展的宣傳、展示的樣板房等行為的檢查力度,對開發企業和中介機構發布違法廣告或虛假宣傳行為依法予以查處。

??嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示:“明確物業指標公示制度,是為了防范物業糾紛,有助于購房者清晰物業屬性,相關違規銷售行為自然也會被抵觸。而違規項目也難以通過規劃核實,自然在不動產登記方面也會面臨壓力?!?/p>

??此外,《意見》還明確,商辦項目相關企業也將統一納入誠信管理體系,對開發企業、銷售代理公司、設計單位違反本實施意見的,相關部門要及時約談、通報,并依照有關規定予以查處,及時推送給市場監管平臺、公共信用信息歸集和服務平臺。同時,對其后續的建設項目進行嚴格審查、從嚴要求,在符合上位法律、法規的情況下,采取必要的市場準入限制措施予以懲戒,情節嚴重的,限制或禁止參與土地市場交易。

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