疫情之下,房地產業影響幾何?

曲濤2020-02-06 11:59:13來源:中房網

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??中房網訊 (曲濤/文)新型冠狀病毒感染肺炎疫情發生以來,全國上下全面加強疫情防控工作。

??隨著1月31日世界衛生組織(WHO)宣布將新型冠狀病毒疫情列為“國際關注的突發公共衛生事件(PHEIC)”以來,疫情將會對中國經濟將產生何種影響也備受社會關注。

??2月3日,國家發展改革委副主任連維良在國新辦舉行的發布會上回應媒體提問時表示,疫情對中國經濟的影響是階段性的、暫時性的,不會改變中國經濟長期向好的基本面。完全有能力、有信心打贏疫情防控阻擊戰,也完全有能力、有信心把疫情對經濟的影響降到最低。

??而受此次疫情影響,絕大多數企業延長了節后開工的時間,一些行業面臨著前所未有的困難,這其中當屬貿易、旅游、餐飲、酒店、娛樂和航空等行業所受影響最大。

??為此,全國各地也在近期陸續出臺了一些有針對性的政策,包括北京、上海、廣東等城市都出臺了相關財政、金融等政策,以確保經濟穩定運行。

??對房地產行業的影響有多大?

??一直以來,作為支柱產業的房地產行業在當前國民經濟中占比較高,所涉及的上下游產業也比較多。突如其來的疫情,也給房地產行業帶來了很大的影響。

??在本次“抗疫”過程中,不少房地產企業捐款捐物(詳見專題:房地產吹響抗疫“集結號”),在踐行社會責任的同時,也不得不面對未來經營收入的減少。

??隨著全國大多數省市相繼采取售樓處閉門謝客、建筑工地停工、土地拍賣暫緩、地產中介停業等措施,房地產行業也感受到了前所未有的壓力。

??事實上,今年1月份的房地產數據已經看出一些端倪。

??克而瑞研究中心近期發布的報告顯示,2020年1月份百強房企整體業績規模較去年同期降低近12%。土地市場也延續了2019年以來的低位運行態勢,根據克而瑞報告,1月份土地成交量較2019年12月的周期性高峰相比明顯下滑。另外,從銷售百強房企拿地銷售比情況看,也在持續回落。2020年首月拿地銷售比僅為0.27,與最高點2017年相比相距甚遠,謹慎的拿地態度可見一斑。

??此外,根據中原地產研究中心統計數據,從2020年1月下旬開始,大部分開發商的成交量相比往年春節期間暴跌95%。而據克而瑞監測,春節前后一周的房地產銷售數據基本接近零。

??隨著疫情事件的發酵,不出意外,保守估計一季度的房地產開發投資、銷售、開工和竣工都將受到影響,但影響遠不止這些。

??受疫情影響,基本上絕大多數購房者都會推遲購房計劃,樓市成交陷入冰點,這將直接影響到房地產企業的銷售回款與現金流吃緊。在銷售端銳減,所導致資金承壓的同時,房企還疊加著還債壓力。這對于那些本來面臨較大資金壓力的企業,無疑是雪上加霜。

??按照華泰證券此前的一項統計,2020-2022年,房地產境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。而2020年下半年開始進入償債高峰期,連續6個季度到期量超過1200億元。另一方面,房企海外債到期規模也在走高。根據Wind數據顯示,2020年和2021年海外債到期規模分別為297.86億美元和316.38億美元。

??而始于2019年下半年以來融資端的收緊,更是給房地產行業資金鏈帶來較大壓力。這對于仍處在集中償還期的房地產企業來說,更加大了后期資金的不確定性。

??易居企業集團CEO丁祖昱近日表示,短期內房地產市場行情的變化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關。如果疫情得不到緩解,樓市仍然會休眠。而房企目前最重要的仍是要關注現金流,沒有什么比活下去更重要。在其看來,由于各個房企暫無法通過銷售獲得回款,將迫使房企重新調整土地投資節奏。一些現金流吃緊的公司將面臨生存困難,上半年行業洗牌將加速,因此并購機會將增加。

??交通銀行高級經濟學家夏丹則認為,央行寬松政策提前釋放,可緩解一部分房企融資成本的壓力,不過當前的主要負面影響仍來自工地及銷售的停滯狀態。

??機構之辯:短期行業銷售承壓,購房需求不會消失

??對于本次疫情事件的影響,各大機構也給出了自己的觀點。

??其中,絕大多數機構認為,購房需求不會消失,只會延后。疫情對于房地產市場的影響是短期的,隨著未來疫情的解除,負面影響的消退,對行業全年銷售影響有限。還有一部分機構認為,在一季度宏觀經濟承壓的情況下,后續的貨幣政策、財政政策或超預期,對于行業政策放松也未嘗不可期待。

??中信證券表示,售樓處雖然臨時關閉,但各大房企蓄客熱度不減。地方積極作為,料土地出讓質量將提高、定價理性。預計節后社會資金成本或有下行,紓解企業壓力及購房者負擔。

??天風證券認為,此輪停售對2月影響最大,但2月份在全年占比較低,過去三年平均占比僅為5.1%。此次的停售對低能級城市的影響或將更大,對人口凈流入的一二線城市而言,購房需求后續將出現修復,但對于低能級城市的返鄉購房、旅游區購房或形成一定影響。同時在一季度宏觀經濟承壓的情況下,后續的貨幣政策、財政政策或超預期,對于行業政策放松也未嘗不可期待。

??華西證券指出,武漢疫情爆發于傳統銷售淡季,短期對行業有一定負面影響,而整體購房需求只會有所延后,并不會消失,如短期內疫情得到有效控制,則對全年銷售影響有限。

??華創證券分析,近期受到新冠肺炎疫情的持續擴散影響,一季度房地產市場成交壓力或將延續,甚至對全年銷售形成負面影響,但購房需求只是延后、并非消失,同時一季度占比較小,預計總體銷售負面影響可控。與此同時,新冠肺炎疫情也將使得經濟和財政壓力進一步加大,也將打破兼顧控地產和穩經濟的弱平衡,或將促發逆周期調控彈性進一步加大。

??中達證券稱,各省市積極采取多項對策,疫情或將逐步得到控制并緩解,目前來看本次疫情或主要影響房地產2月表現,疫情影響最嚴重五省銷售額占比30%,但龍頭房企普遍2月銷售額占比僅為5%,預計本次疫情或對整體經濟及房地產市場產生短期沖擊但全年影響有限。

??東吳證券認為,短期,疫情對地產銷售(2-3個月)產生較大負面影響;中長期,需要觀察疫情發展情況和政策調整。預計疫情過后,之前積壓的需求會集中釋放,但疫情期間的銷售真空期無法避免。

??海通證券預計,由于疫情對經濟形成短期沖擊,為了維護市場穩定、對沖短期沖擊,貨幣政策有望從“靈活適度”轉向適度寬松??紤]到短期通脹還在高位,預計央行或將階段性小幅降息,如降低7天逆回購招標利率、下調MLF利率、對疫情嚴重地區定向降準降息等,從而推動LPR下降,降低社會融資成本。

??疫情之下的“不二法門”

??雖然疫情對于房地產企業的最終影響還有待評估,但在特殊形勢下,企業保持謹慎與敬畏心態,順應市場走勢、積極應對市場變化才是關鍵。當前,房地產企業需要認清形勢,根據自身情況在戰略上做出主動改變。至少以下幾個方面應該達成共識:

??一、做好開工的防疫措施

??雖然延遲開工時間,工程進度與竣工時間會受到一定影響。但更為重要的是,項目工地如何在復工后做好防疫措施,也是目前需要迫切解決的問題。

??二、高質量發展

??不管疫情如何演變,房地產行業都到了高質量發展的新階段,未來要拼質量、拼服務、拼創新。在疫情持續期間,更是房企軟硬實力的全面比拼。首先,項目質量不能縮水,如果因為控制成本,而導致工程質量出現問題,無疑給企業品牌與營銷雪上加霜。其次,房企自持物業的管理水平不能降低。一場疫情,也將各大物業公司的管理水平暴露在公眾之中。此時,誰能將物業管理工作做好,也是企業品牌與產品力之間的一場另類較量。

??三、合理制定銷售目標

??雖然今年房企的銷售目標會否因疫情事件而降低,有待進一步觀察。但在企業經營過程中,要根據市場情況,合理制定銷售目標,或者根據后續情況,及時、主動修正任務目標。

??四、主動降低負債率

??不可否認,疫情對于高負債率的房企影響巨大。因此,主動降低負債率才是關鍵,否則今年很有可能會有部分企業因資金問題而出現流動性風險。

??五、抱團取暖

??建議中小房企多與頭部房企和國有企業嘗試合作拿地開發項目。與中小房企動輒在10%以上的融資成本相比,國有企業和頭部房企,無論是在融資成本還是項目去化方面,擁有更大的優勢,抗風險能力方面也更強。

??六、政策仍穩

??盡管市場期待房地產政策向寬松方向調整,但預計政策總體還將保持穩定,“房住不炒、因城施策”仍將是中長期主基調。房企要放棄政策幻想,降低市場預期,保證合理利潤。

??疫情之下,“生命重于泰山,疫情就是命令,防控就是責任”。越是在困難的時候,越是考驗一個企業運營管理和社會責任的時候。

??作為行業媒體,我們與全行業一起,期待摘下口罩的春天!

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