百城住宅庫存連續攀升13個月,壓力恐持續到二季度

亞晨2020-02-05 11:30:39來源:中房網

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??中房網訊 (亞晨/文)上海易居房地產研究院近日發布的《2019年中國百城庫存年度報告》顯示,截至2019年12月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48342萬平方米,環比增長2.1%,同比增長5.7%。當前庫存規模已經保持了連續13個月的同比正增長態勢,總體上看,相比2017-2018年,2019年住宅庫存壓力有所增大。

??房價方面,根據上海易居房地產研究院發布的《2019年中國百城房價年度報告》,2019全年全國100個城市新建商品住宅成交均價為14460元/平方米,同比上漲11.2%,且成為近9年漲幅最大的一年。如果根據國家統計局數據測算,2019年全國房價漲幅為8.7%,這也意味著全國百城房價的漲幅依然偏大。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網(www.535480.live)表示,2020年1月份出現的新型冠狀病毒事件,將顯著影響一季度的房地產市場交易。后續隨著疫苗的研發和疫情的有效控制,預計二季度社會經濟等將逐漸進入平穩狀態,樓市交易會逐漸活躍,這對于相關城市去庫存有著積極作用。對于房價,嚴躍進認為房價及漲幅的走勢受到很多因素的影響,其中交易量是一個很重要的因素,客觀上這會牽制房價的走勢。到了第二季度,雖然交易量會開始上升,但預計各城市庫存壓力較大,所以依然會有降價促銷的動作,進而繼續牽制房價的上漲。

??二線城市庫存增長明顯,一線城市去化周期最長

??報告顯示,2019年全年,100個城市新建商品住宅供應量為60715萬平方米,而成交量為58107萬平方米,樓市呈現"供大于求"的態勢。從2019年全年月度數據可以看出,共出現了三次供應高峰,分別為9月、11月和12月。易居研究院分析認為,類似供應高峰的出現,既說明地方在預售證管控上有所放松,也說明房企對預售證的辦理較為積極。由于全年供求比為1:0.96,所以客觀上帶動了庫存規模的上升。

存銷比走勢

??存銷比方面,2019年12月份,100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.6個月,這也意味著市場消化完這些庫存需要9.6個月。觀察全年存銷比數據,總體呈現了V型走勢,其中8月份為全年月度新低,而后受庫存攀升等影響,存銷比數據也明顯拉升。

??從城市結構方面來看,二線城市全年庫存增長最明顯,一線城市去化周期最長。

??報告顯示,截至2019年12月底,一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2981、24668和20693萬平方米,環比增速分別為6.5%、2.1%和1.4%,同比增速分別為2.4%、6.0%和5.8%。觀察三類城市數據,可以看出2019全年三類城市均已步入庫存上升的通道之中,其中二線城市上升態勢最為明顯。另一方面,2019年12月份,一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為12.2、8.9和10.2個月。觀察全年存銷比的走勢,三類城市總體上都呈現了V型的走勢,客觀上說明了三類城市去化壓力先減后增。但從歷史數據上看,目前三類城市的存銷比均屬于偏低位水平,庫存風險相對可控。

??如果從城市排行來看,5個地級市庫存增長較為明顯,北三縣、部分濱海城市去化壓力大。

??報告顯示,截至2019年12月底,100個城市中有59個城市庫存出現了同比正增長現象。有5個地級市庫存拉升的態勢較為明顯,包括日照、柳州、惠州、金華和岳陽。同時,100個城市中,有41個城市的庫存出現了同比下降態勢。其中,中山的同比下降最為明顯,這或與2019年粵港澳大灣區建設下的購房需求積極釋放有關。

??此外,2019年12月份,100個城市中有兩類城市的庫存壓力較大。第一類是香河、大廠和燕郊等北京周邊的北三縣城市,此類城市二手房交易規模大,而新房交易規模非常小,導致了新房的存銷比相對偏高。第二類是濱海城市,尤其是包括廈門、舟山和三亞等城市較為明顯。此類城市2019年的銷售市場降溫較為明顯,客觀上使得去化壓力較大。

存銷比排序

??房價:深滬京廈最貴,武漢和南通漲幅較大

??報告顯示,2019全年全國100個城市新建商品住宅成交均價為14460元/平方米,同比上漲11.2%,且成為近9年漲幅最大的一年,相比2018年全年上漲了1452元/平方米。不過,根據國家統計局數據測算,2019年全國房價漲幅為8.7%,換而言之,全國百城的房價漲幅依然偏大。

100城房價年度漲幅

??城市分類方面,一線城市房價漲幅呈現收窄態勢,二線城市房價漲幅重回個位數,三四線城市全年漲幅略有擴大。

??報告顯示,2019年全年,4個一線城市新建商品住宅成交均價為43788元/平方米,同比上漲10.8%。其2019年初累計房價同比漲幅曲線大體上呈現持續下行態勢,充分說明房價管控積極得當。

??32個二線城市新建商品住宅成交均價為14233元/平方米,同比上漲9.3%。其2019年初累計房價同比漲幅曲線總體上呈現了下行態勢,這或與二線城市政策明顯收緊等因素有關。

??64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11370元/平方米,同比上漲9.2%。其2019年初累計房價同比漲幅曲線,總體呈現"先微弱上揚、后微弱下行"的態勢。

??從城市排序來看,深滬京廈房價最貴,武漢和南通房價漲幅較大。

??報告顯示,根據對全國100個城市的房價進行排序,深圳成為2019年全國房價最貴的城市,為57064元/平方米。值得注意的是,2019年下半年,深圳房價被持續炒作,這和深圳新房供應偏少、購房需求旺盛、房源地段較優和部分購房政策變動有關。

商品住宅價格水平排序

??同時在進入排序前10的城市名單中,廈門、三亞和珠海是三個不屬于省會的城市,其房價水平較高,和旅游資源豐富、城市規劃面臨利好等因素有關。從排序中可以看出,2019年全國百城房價中最低的城市為荊門,為5140元/平方米??傮w上看,在全國房價相對低的城市中,中西部城市的數量較多,這和相應的經濟基本面是有關的。

??在房價漲幅方面,根據對全國100個城市的房價漲幅進行排序可以看出,2019年武漢和南通的房價上漲幅度較大。對于武漢來說,2019年限價政策有所放松,成交結構自然會有調整。另外也與2018年房價壓制過多等有關。而對于南通來說,2019年受益于長三角一體化、上海第三機場概念、寧啟鐵路建成等因素,房價炒作現象比較明顯。

商品價格漲幅排序

??從跌幅看,包括肇慶等城市的跌幅較大。對于肇慶來說,更多郊區樓盤進入到市場,交易結構調整下價格自然會被拉低。同時或也和粵港澳大灣區下政府嚴格限價等因素有關。從排序中也可以看出,對三亞、金華等房價泡沫較大的城市,2019年明顯降溫,分別有不同程度的房價下跌表現。

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