[平安證券]疫情短期階段性沖擊,中期關注政策端走向

楊侃 嚴曉情2020-02-06 15:38:03

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-02-06
  • 報告類型:政策法規
  • 發布機構:平安證券

??非典疫情整體影響有限,政策轉松及需求旺盛帶動樓市快速復蘇:非典期間,地產投資銷售短期回調,但中期隨著政策松動、積壓需求釋放,全年投資、銷售面積同比仍增長29.7%和29.1%。北京、廣東等疫區表現略弱于全國,投資銷售回升亦滯后于全國。2003年申萬地產指數下跌18.4%,無論非典爆發期還是下半年,地產股整體萎靡,疫情并非影響板塊漲跌主要因素。龍頭房企憑借扎實基本面及內生高增長,絕對收益依舊可觀,萬科年漲幅達37.4%。

??當前大環境不同于非典,投資開工銷售將階段性承壓:當前經濟大環境、政策環境及行業規模均不同于2003年,且各地政府更快采取延期開工、暫停線下售樓等措施,對行業及開發商的考驗將更大。若疫情短期得到控制,考慮2月占全年開工銷售比例較小,加上后續趕工加推等措施,對全年地產建材沖擊仍相對可控。若疫情短期未受到明顯控制,各地停工、停線下售樓管制延續,將對節后房企推盤銷售持續產生沖擊,同時中期還將通過影響資金及開工制約可售貨值,影響全年銷售、拿地及投資表現。中性判斷下,我們微幅下調全年投資、開工及銷售預測,預計2020年投資、開工及銷售增速分別在5%、0%及-5%左右。

??關注債務到期壓力及融資端政策變化,主流房企資金風險仍可控。2020年房企境內外債券及信托合計到期約1.46萬億元,其中2月到期金額為672億,占全年比重為4.6%。若疫情持續時間超預期,銷售端影響擴大及償債規模上升,且融資端政策無明顯放松,部分中小型房企資金端壓力將逐步加大。從主流房企來看,2017-2019年碧桂園、綠地、融創在湖北區域拿地絕對建面居前,占同期全國拿地的5.1%、6.4%和5.4%。前二十強房企2017-2019年湖北及武漢區域拿地占比均值分別為5.2%和3.1%,與湖北占全國銷售比重基本相當??紤]二十強房企平均凈負債率和現金短債比分別為90%和179%,區域突發事件對其短期償債能力影響相對較小。

??投資建議:短期受肺炎疫情影響,房企銷售開工及到位資金情況均將受到影響,將進一步考驗房企資金實力及應對能力,財務狀況佳、資金實力強的房企有望進一步提升市場份額。同時由于部分區域開工及銷售限制,短期將對周轉型房企產生一定沖擊,中期疫情積累需求釋放有望對市場復蘇產生一定支撐,但在經濟及樓市下行壓力加大背景下,需進一步關注政策端的變化。個股方面,地產短期建議優選財務狀況佳、融資能力強的全國性房企萬科、保利、金地、招商等,同時關注業績銷售高增的彈性二線中南、陽光城等。建材方面,全國布局的建材龍頭企業扛風險能力更強,后期旺季趕工也將提升建材需求,市占率持續提升的全國龍頭企業將受益,關注全國水泥龍頭企業、混凝土外加劑龍頭壘知集團、防水材料龍頭東方雨虹等。

??風險提示:1)若新型冠狀病毒肺炎疫情持續時間超預期,導致房企銷售持續低迷,行業資金壓力加大將帶來中小房企資金鏈斷裂風險;2)若開工進一步延期,施工進度受到影響,則將對施工投資、后續可推貨量、竣工節奏等均產生負面影響;3)若需求釋放持續低于預期,未來存在房企進一步降價、以價換量以提升需求,將帶來房企大規模減值風險。

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