[東吳證券]銷售開工受疫情拖累,現金流壓力相對小

齊東 陳鵬2020-02-05 10:49:25

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-02-05
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:東吳證券

??投資要點

??事件:2019年12月以來,武漢發生新型冠狀病毒疫情。截至2020年2月4日10:00,全國確診人數20477人。

??點評:

??短期,疫情對地產銷售(2-3個月)產生較大負面影響;中長期,需要觀察疫情發展情況和政策調整。截止目前,已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內至少60余個省市下發通知,明確要求暫停售樓處銷售活動。一季度是房企傳統銷售淡季,從房企銷售占比看,過往10年數據看,Q1銷售占全年比例約18%。盡管部分房企增加了網上看房、手機看房等途徑,但很難實現有效替代。

??湖北省占全國商品房銷售金額約5%,除湖北外,本次受疫情影響較大的省份主要是東中部省份,其中浙江、廣東、河南、湖南、安徽、江西等省份目前確診數量較多。預計疫情過去后,之前積壓的需求會有集中釋放,但疫情期間的銷售真空期無法避免。在樂觀情景下(2月底結束)對全國/湖北全年銷售影響-10%/-20%,在中性情景下(3月底結束),對全國/湖北全年銷售影響-15%/-30%。由于疫情,后續開工預計也將滯后。

??預計Q1租管收入減半,Q2視疫情而定。伴隨疫情蔓延,居民普遍減少了外出,餐飲、購物、親子、教育等線下消費人流銳減。部分房企宣布減免租金。減免比例從50%到100%不等。減免期限從7天到2個月不等。其中龍湖減免期限最多,融創、萬達等也較多。預計Q1租管收入減半,Q2視疫情而定。預計本次疫情對全國商業項目租管收入影響為-15~-20%。

??現金流壓力相對小。過往10年數據看,Q1銷售占全年比例約18%,銷售回款占全年比例約21%??紤]到本次疫情不僅對房企現金流入產生影響,同時也對現金流出(建安、拿地)產生影響,房企現金流方面壓力相對小。

??投資建議:預計政策仍將維持“穩”的主基調,房住不炒、因城施策將是中長期主基調,未來房企比拼的核心在于運營、效率和布局,而非單純的城市擴張和財務杠桿。存貨質量、持續性收入、融資成本和權益銷售增速將成為決定房企估值的關鍵指標。持續推薦萬科A、保利地產、金地集團、中南建設、招商蛇口、華夏幸福、金科股份,內房股推薦金地商置、旭輝控股集團、中國金茂、建發國際集團。

??風險提示:行業銷售波動;政策調整導致經營風險;融資環境變動;企業運營風險;匯率波動風險。

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